Quý 3 năm 2025 đã chứng kiến một cuộc “đổi ngôi” đầy ngoạn mục trên bản đồ bất động sản phía Nam. Thay vì chỉ tập trung vào “sân chơi” truyền thống là TPHCM, dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực đang lan tỏa mạnh mẽ ra các tỉnh vệ tinh, kiến tạo nên những cực tăng trưởng mới đầy năng động. Bức tranh toàn cảnh cho thấy một thị trường đang tự tái cấu trúc một cách sâu sắc, nơi các khu vực vùng ven đang trỗi dậy mạnh mẽ, trong khi TPHCM dù phục hồi nhưng cũng đối mặt với những thách thức cố hữu về giá và nguồn cung.
Căn hộ chung cư tâm điểm của sự dịch chuyển
Giữa những biến động của kinh tế vĩ mô và sự thận trọng của nhà đầu tư, phân khúc căn hộ chung cư đã bất ngờ trở thành “ngôi sao sáng”, là nơi dòng tiền tìm về trú ẩn an toàn. Một cuộc khảo sát các nhà môi giới trong quý 3 đã cho thấy một tâm lý lạc quan đang bao trùm thị trường, với 60% tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng.
Đáng chú ý, khi được hỏi về phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất, căn hộ chung cư đã dẫn đầu với 36% lựa chọn, bỏ xa đất nền ở vị trí thứ hai với 24%. Điều này cho thấy một sự thay đổi rõ rệt trong khẩu vị của nhà đầu tư, ưu tiên các sản phẩm có tính thanh khoản cao, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê.
TPHCM phục hồi nhưng giá cao thúc đẩy làn sóng giãn dân
Thị trường TPHCM trong quý vừa qua đã cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét. Giá rao bán trung bình toàn thành phố đã đạt 99 triệu đồng/m², tăng 35% so với đầu năm 2023 và là mức cao nhất trong hai năm qua. Mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng tăng 19%, lập một đỉnh mới.
Tuy nhiên, sự phục hồi này lại đi kèm với một thách thức lớn. Nguồn cung mới dù có cải thiện nhưng vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp tại TP. Thủ Đức, với mặt bằng giá dao động từ 80 – 120 triệu đồng/m². Chính sự chênh lệch quá lớn về giá so với thu nhập của đại đa số người dân đã trở thành một “lực đẩy” mạnh mẽ, thúc đẩy làn sóng giãn dân và dịch chuyển dòng tiền đầu tư ra các khu vực vùng ven, nơi có mức giá “mềm” hơn và tỷ suất sinh lời hấp dẫn hơn.
Các đô thị vệ tinh bệ phóng của sự tăng trưởng
Trong khi TPHCM đối mặt với bài toán về giá, các tỉnh vệ tinh lại đang tận hưởng một giai đoạn “thiên thời, địa lợi”. Hàng loạt siêu dự án hạ tầng giao thông như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến cao tốc đang dần thành hình đã tạo ra một “cú hích kép”, vừa rút ngắn thời gian kết nối, vừa mở ra một không gian phát triển đô thị hoàn toàn mới.
Sức hút của các thị trường này được thể hiện qua những con số tăng trưởng ấn tượng. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm tại Bình Dương đã tăng vọt 165% so với đầu năm, trong khi các thị trường khác như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An cũng ghi nhận mức tăng từ 88% đến 98%.
Sự tăng trưởng này không chỉ dừng lại ở mức độ quan tâm, mà còn được hiện thực hóa bằng mặt bằng giá mới. Tại Bình Dương, giá bán chung cư trung bình đã đạt 41 triệu đồng/m², tăng 30% so với đầu năm 2023, và lợi suất cho thuê tại Thủ Dầu Một thậm chí còn cao gần gấp đôi so với TPHCM. Hai thành phố Thuận An và Dĩ An tiếp tục là nơi dẫn dắt nguồn cung với hàng chục ngàn căn hộ mới, cho thấy một thị trường đang phát triển vô cùng sôi động.
Cơ hội trong chu kỳ bất động sản mới
Nhìn chung, thị trường bất động sản miền Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, với vai trò dẫn dắt không còn chỉ thuộc về một trung tâm duy nhất. Sự trỗi dậy của các tỉnh vệ tinh không chỉ là một xu hướng nhất thời, mà là một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc, được định hình bởi sự phát triển của hạ tầng và nhu cầu tất yếu của thị trường.
Các chuyên gia nhận định, trong những tháng cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi các yếu tố vĩ mô tích cực như lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp và các chính sách pháp lý ngày càng được khơi thông. Đây chính là cơ hội lớn cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết đón đầu làn sóng phát triển của các đô thị vệ tinh năng động, nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn rất lớn và tiềm năng sinh lời vô cùng hấp dẫn.
