Dòng vốn tín dụng đang trở lại mạnh mẽ với lĩnh vực bất động sản, không chỉ mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân với các chính sách lãi vay hấp dẫn mà còn tiếp thêm nguồn lực quan trọng cho các chủ đầu tư tái khởi động và triển khai dự án. Sự phục hồi này là một tín hiệu tích cực, cho thấy niềm tin đang dần được củng cố và thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, lành mạnh và bền vững hơn.
Dòng vốn tín dụng nền tảng của sự phục hồi
Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đã đạt con số ấn tượng khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 1,823 triệu tỷ đồng. Dòng vốn này được phân bổ một cách hợp lý vào các phân khúc trọng điểm, trong đó các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục dẫn đầu về quy mô cấp tín dụng với hơn 614.000 tỷ đồng, theo sau là các dự án khu công nghiệp và khu chế xuất.
Chính dòng vốn tín dụng này được xem là động lực chính thúc đẩy nguồn cung dự án trong thời gian qua. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, đã có 73 dự án được khởi công mới, cung cấp khoảng 31.967 căn ra thị trường, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó, 38 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành xây dựng, tăng 8,5%. Sự gia tăng về nguồn cung đã đáp ứng một phần nhu cầu lớn của thị trường, góp phần tạo nên một bức tranh giao dịch sôi động với hơn 427.000 giao dịch, trong đó riêng phân khúc chung cư ghi nhận gần 100.000 giao dịch, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ.
Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho biết, thị trường đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ đầu năm nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về chính sách và động lực từ dòng vốn rẻ, khiến nhiều dự án mới ra mắt luôn trong tình trạng được đón nhận nồng nhiệt.
Sức lan tỏa tích cực đến các ngành kinh tế liên quan
Sự phục hồi của thị trường bất động sản không chỉ là câu chuyện của riêng ngành địa ốc mà còn tạo ra một hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đến các ngành kinh tế liên quan. Niềm tin được củng cố đã lan tỏa sang các lĩnh vực như xây dựng, vật liệu xây dựng, tạo ra một chu kỳ tăng trưởng cộng hưởng.
Theo dự phóng của MBS Research về kết quả kinh doanh quý 3/2025, nhóm ngành xây dựng – kinh doanh bất động sản đang đứng đầu về tốc độ tăng trưởng. Ngành xây dựng được dự báo sẽ ghi nhận mức tăng trưởng hơn 1.685% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ này ở nhóm kinh doanh bất động sản là 70%. Tương tự, SSI Research cũng dự báo lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp xây dựng niêm yết sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2026, được hỗ trợ bởi môi trường dự án cải thiện và động lực từ đầu tư công.
Thử thách mới trên lộ trình phát triển bền vững
Bên cạnh những tác động tích cực, sự tăng trưởng nhanh của dòng vốn tín dụng cũng đặt ra những thử thách mới, đòi hỏi sự thận trọng từ cả các ngân hàng và nhà đầu tư. Cơ quan quản lý nhà nước đang theo dõi sát sao để đảm bảo dòng vốn được sử dụng đúng mục đích, tránh các rủi ro tiềm ẩn.
Gần đây, Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh Khu vực 2 đã có văn bản lưu ý các ngân hàng thương mại về việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc, cho thấy sự giám sát chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và sự ổn định của hệ thống. Nhiều lãnh đạo ngân hàng thương mại cũng thừa nhận đang phải cân bằng giữa việc hỗ trợ thị trường và kiểm soát rủi ro, đặc biệt khi lực cầu đầu tư vẫn đang chiếm ưu thế so với nhu cầu ở thực.
Theo một chuyên gia kinh tế, một lượng vốn không nhỏ từ ngân hàng có thể đã được sử dụng cho các hoạt động đầu cơ, “lướt sóng”, góp phần đẩy giá nhà đất lên cao. Tâm lý “mua cao, bán cao” tuy mang lại lợi ích cho một nhóm nhà đầu tư trong ngắn hạn, nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Hướng tới sự cân bằng lãi suất và chính sách dài hạn
Trong bối cảnh đó, thị trường đang có những bước điều chỉnh tự nhiên. Một số ngân hàng đã bắt đầu tăng nhẹ lãi suất huy động, điều này có thể tác động đến lãi suất cho vay trong tương lai. Khi chi phí vay vốn gia tăng, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ trở nên dè dặt hơn, giúp thị trường hạ nhiệt và vận hành một cách thực chất hơn.
Dù vậy, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá rất tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở thực tế rất lớn. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng đây là thời điểm tốt cho những người mua có nhu-cầu ở thực, khi có thể tận dụng mặt bằng lãi suất cho vay vẫn còn đang ở mức thấp. Tuy nhiên, VARS cũng khuyến nghị người dân chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản và ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.
Hiện tại, toàn thị trường đang kỳ vọng vào Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai 2024, dự kiến sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội lần này. Với những cơ chế mới giúp gỡ vướng về giá đất, thủ tục giải phóng mặt bằng và rút ngắn thời gian cấp phép, đây sẽ là một trợ lực cực kỳ quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của các dự án nhà ở vừa túi tiền, qua đó “nắn” dòng vốn tín dụng chảy vào đúng hướng, phục vụ mục tiêu phát triển ổn định và bền vững hơn.
