Một cuộc đua ngầm nhưng vô cùng quyết liệt, nơi các doanh nghiệp địa ốc đang tăng tốc thâu tóm những quỹ “đất sạch” để làm “của để dành” cho chu kỳ phát triển mới. Thay vì những tuyên bố rầm rộ, nhiều thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) trị giá hàng nghìn tỷ đồng lại đang diễn ra một cách âm thầm, báo hiệu một sự chuyển dịch mạnh mẽ về cả quy mô và chiến lược của các nhà phát triển.
Thị trường M&A sôi động với loạt thương vụ đáng chú ý
Những tháng đầu năm 2025 đã ghi nhận hàng loạt giao dịch thành công, cho thấy sức nóng của thị trường M&A đang lan tỏa rộng khắp.
Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư Hiệp Nguyên đã đánh dấu sự trở lại thị trường sau nhiều năm vắng bóng bằng việc M&A thành công dự án Tổ ấm xanh DD (DD Green Homes) từ Công ty cổ phần Đầu tư phát triển DD Land. Với quy mô 1.411 căn hộ tại phường Hòa Lợi (TP.HCM), dự án này sở hữu một lợi thế cực lớn là đã hoàn thiện pháp lý và có thể triển khai ngay lập tức.
Tại khu vực Bình Dương cũ, thị trường cũng không kém phần sôi động. Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa thông báo bán thành công dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và đang tiếp tục thương thảo để chuyển nhượng dự án Thuận An 2 liền kề. Cả hai dự án này đều đã hoàn thiện phần hầm móng từ năm 2024, một yếu tố hấp dẫn đối với bên mua. Theo một nguồn tin, đối tác nhận chuyển nhượng hai dự án này là một nhà đầu tư lớn đến từ Nhật Bản, cho thấy sức hút của thị trường Việt Nam đối với dòng vốn ngoại.
Nổi bật nhất trong cuộc đua này phải kể đến Tập đoàn Bcons. Doanh nghiệp này cho biết từ đầu năm 2025 đến nay đã M&A thành công hàng chục quỹ đất dự án. Một trong những thương vụ đáng chú ý là việc Bcons mua lại dự án Aster Garden Towers (nay đổi tên thành The New Point) tại Thuận An với giá trị lên đến 1.200 tỷ đồng, gấp đôi so với giá chuyển nhượng vào năm 2021. Ngoài ra, Bcons còn thâu tóm một khu nhà phố rộng 10 ha tại Tân Uyên và khu dự án Hoàng Nam rộng hàng chục ha tại Bình Dương, cho thấy một chiến lược tích lũy quỹ đất vô cùng quyết liệt.
Không đứng ngoài cuộc chơi, các doanh nghiệp khác như Phú Đông Group, Khải Hoàn Land và CC1 cũng đã âm thầm M&A thành công nhiều quỹ đất và đang trong giai đoạn chuẩn bị để triển khai các dự án mới vào năm 2026.
Sự trỗi dậy của những thế lực mới
Theo nhận định của Tổng giám đốc Tập đoàn Năm Sao, một trong những chuyển biến đáng chú ý nhất của chu kỳ M&A lần này là sự trỗi dậy mạnh mẽ của những tên tuổi mới nổi. Nếu như trước năm 2023, các doanh nghiệp như Bcons, Khải Hoàn Land, hay Phú Đông Group chủ yếu được biết đến với vai trò nhà phân phối hoặc đơn vị thi công cho các chủ đầu tư lớn, thì nay họ đã chuyển mình, chủ động đi thâu tóm những dự án quy mô lớn. Sự thay đổi này cho thấy sự trưởng thành và tiềm lực tài chính ngày càng vững mạnh của các doanh nghiệp trong nước, giúp họ tích lũy được những quỹ đất dồi dào, làm nền tảng cho sự phát triển bền vững trong dài hạn.
Pháp lý sạch yếu tố sống còn của các thương vụ
Nếu như trước đây vị trí được xem là yếu tố vàng thì ở thời điểm hiện tại, pháp lý sạch mới thực sự là “vua” trong các thương vụ M&A. Các chuyên gia đều đồng thuận rằng đây là yếu tố mang tính sống còn, quyết định sự thành bại của một giao dịch.
Giám đốc bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM nhấn mạnh rằng, các thương vụ M&A thành công hiện nay chủ yếu tập trung vào những dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh, đặc biệt là đã có quy hoạch chi tiết 1/500. Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng thông tin thêm, dù các dự án này có giá chuyển nhượng cao hơn từ 15-20% so với các dự án còn vướng mắc, nhưng các doanh nghiệp vẫn sẵn sàng chi trả. Lý do là việc này giúp họ rút ngắn được thời gian triển khai dự án, bảo toàn dòng vốn và giảm thiểu tối đa các rủi ro tiềm ẩn trong quá trình xin phép.
Việc thâu tóm quỹ đất sạch không chỉ giúp các doanh nghiệp mở rộng danh mục đầu tư mà còn là một công cụ quan trọng để tái cấu trúc thị trường, giải quyết bài toán về vốn và hàng tồn kho một cách hiệu quả.
Thị trường M&A bước vào một chu kỳ phát triển mới
Sự sôi động của các thương vụ M&A không chỉ là những giao dịch riêng lẻ mà là một tín hiệu cho thấy thị trường đang chính thức bước vào một chu kỳ phát triển mới, tích cực và minh bạch hơn. Việc sáp nhập các đơn vị hành chính từ tháng 7/2025 đã mở ra một không gian phát triển mới, đồng thời thúc đẩy mạnh mẽ dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Trong cuộc đua này, các nhà đầu tư nội địa đang chiếm ưu thế về số lượng thương vụ nhờ sự am hiểu thị trường và khả năng ra quyết định nhanh chóng. Trong khi đó, các nhà đầu tư ngoại vẫn giữ vai trò dẫn dắt ở những dự án có quy mô lớn và vị trí chiến lược.
Số lượng các dự án M&A được công khai từ đầu năm đến nay đã tăng khoảng 20-30% so với cùng kỳ, chưa kể đến rất nhiều thương vụ vẫn đang diễn ra một cách âm thầm. Với sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của cả khối nội và khối ngoại, cùng với một khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, hoạt động M&A các dự án có pháp lý sạch được dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm, giữ vai trò trung tâm và định hình lại diện mạo của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.
