Không còn là lý thuyết trên giấy, TOD đang định hình lại bản đồ giá đất tại TP.HCM và đặc biệt là “thủ phủ công nghiệp” Bình Dương. Vậy TOD là gì và tại sao nhà đầu tư thông minh đang âm thầm “săn” đất quanh các nhà ga Metro?
1. TOD Là Gì? Hiểu Đơn Giản Cho Nhà Đầu Tư
TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng (Metro, đường sắt đô thị) làm trung tâm.
- Quy hoạch: Các khu dân cư, văn phòng, trung tâm thương mại được xây dựng nén với mật độ cao trong bán kính 400m – 1km quanh nhà ga.
- Mục tiêu: Cư dân có thể đi bộ từ nhà ra ga tàu để đi làm, đi chơi mà không cần dùng xe máy hay ô tô cá nhân.
Tại các nước phát triển như Nhật Bản hay Singapore, giá bất động sản trong khu vực TOD luôn cao hơn 20-30% so với khu vực khác và có tính thanh khoản cực tốt bất chấp biến động thị trường.
2. Các Đặc Điểm Cốt Lõi Của Một Khu Đô Thị TOD
Một dự án hoặc khu vực được coi là theo chuẩn TOD thường hội tụ các yếu tố sau:
Kết nối đi bộ thuận tiện: Hệ thống vỉa hè, cầu bộ hành được thiết kế để kết nối trực tiếp từ các tòa nhà vào nhà ga một cách an toàn và nhanh chóng.
Sử dụng đất hỗn hợp (Mixed-use): Kết hợp đa dạng các chức năng trong cùng một khu vực: nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ giải trí và không gian công cộng.
Mật độ xây dựng cao: Các tòa nhà cao tầng thường được bố trí sát nhà ga để tối ưu hóa quỹ đất.
3. Tác Động Của TOD Đến Thị Trường Bất Động Sản
Theo các nghiên cứu về quy hoạch đô thị trên thế giới, sự xuất hiện của mô hình TOD có tác động rõ rệt đến giá trị bất động sản khu vực lân cận:
Gia tăng giá trị và tính thanh khoản
Bất động sản nằm trong phạm vi đi bộ đến nhà ga Metro thường có xu hướng giữ giá tốt và có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn nhờ lợi thế về kết nối giao thông. Nhu cầu thuê nhà tại các khu vực này thường cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng là chuyên gia, nhân viên văn phòng làm việc tại trung tâm.
Thay đổi hành vi cư trú
Cư dân có xu hướng chấp nhận sống xa trung tâm hơn nếu khu vực đó có kết nối Metro thuận tiện. Điều này thúc đẩy sự phát triển của các đô thị vệ tinh (như Bình Dương, Đồng Nai) khi hạ tầng giao thông liên vùng được hoàn thiện.
4. Thực Tế Triển Khai Tại Việt Nam
Hiện nay, mô hình TOD đang bắt đầu hình thành rõ nét dọc theo các tuyến đường sắt đô thị:
- Tại TP.HCM: Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) là trục xương sống cho sự phát triển của nhiều dự án cao tầng dọc Xa lộ Hà Nội. Một ví dụ điển hình cho việc ứng dụng mô hình này là dự án Metro Star (thuộc CT Group) với thiết kế cầu bộ hành kết nối trực tiếp vào Ga Bình Thái, mô phỏng theo các khu phức hợp tại Singapore.
- Tại Bình Dương: Với quy hoạch kéo dài tuyến Metro số 1 và phát triển các tuyến đường sắt đô thị dọc Mỹ Phước – Tân Vạn, tỉnh Bình Dương cũng đang định hướng quy hoạch các khu đô thị nén xung quanh các điểm trạm dự kiến tại Dĩ An và Thuận An.
5. Những Lưu Ý Khi Đầu Tư Bất Động Sản Ven TOD
Mặc dù có nhiều tiềm năng, việc đầu tư vào bất động sản theo mô hình TOD cũng cần cân nhắc các yếu tố khách quan:
- Tiến độ hạ tầng: Giá trị của bất động sản TOD phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện và đưa vào vận hành của các tuyến Metro/đường sắt.
- Ô nhiễm tiếng ồn: Các vị trí quá sát đường ray hoặc nhà ga trên cao có thể chịu ảnh hưởng bởi tiếng ồn khi tàu hoạt động.
- Quy hoạch chi tiết: Cần kiểm tra kỹ quy hoạch phân khu để xác định rõ chức năng sử dụng đất và khả năng kết nối thực tế của dự án với nhà ga.
TOD là xu hướng tất yếu của quá trình hiện đại hóa đô thị. Việc hiểu rõ bản chất và đặc điểm của mô hình này giúp người mua nhà và nhà đầu tư có cái nhìn thực tế, đa chiều hơn trước khi đưa ra các quyết định giao dịch tại các khu vực đang phát triển hạ tầng giao thông công cộng.
