Thị trường bất động sản TP.HCM những tháng cuối năm đang chứng kiến một cuộc đua sôi động về nguồn cung, chủ yếu tập trung tại các khu vực cửa ngõ phía Đông Bắc. Tuy nhiên, đằng sau sự đa dạng về sản phẩm là một thực tế không thể phủ nhận: một mặt bằng giá mới đang được thiết lập, nơi phân khúc căn hộ có giá hợp túi tiền ngày càng trở nên khan hiếm, nhường chỗ cho một ngưỡng giá cao hơn, được định hình bởi các yếu tố về hạ tầng và kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai.
Giá căn hộ TPHCM tầm trung trở nên khó tìm
Một trong những chuyển biến rõ rệt nhất của thị trường sau sáp nhập là sự dịch chuyển mạnh mẽ của khung giá căn hộ. Nếu như trước đây, người mua nhà vẫn có thể tìm kiếm các sản phẩm có mức giá từ 30-40 triệu đồng/m² tại các khu vực của Bình Dương cũ, thì nay, phân khúc này gần như đã biến mất. Thay vào đó, mặt bằng giá từ 50-70 triệu đồng/m² đang dần chiếm ưu thế và trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường.
Sự leo thang này còn diễn ra mạnh mẽ hơn tại các khu vực thuộc TP.HCM cũ, nơi mức giá dưới 100 triệu đồng/m² cũng đang dần trở nên khan hiếm. Một số dự án được công bố ra thị trường trong thời gian gần đây đều đã chạm mốc từ 110-160 triệu đồng/m². Điều này cho thấy một xu hướng tăng giá đều đặn và bền bỉ, ngay cả khi thị trường chung chưa hoàn toàn phục hồi ở mức đỉnh điểm.
Cuộc đua giá dọc theo các trục giao thông huyết mạch
Cuộc “so kè” về giá được thể hiện rõ nét nhất qua mặt bằng giá của các dự án đang và sắp ra mắt, đặc biệt là dọc theo tuyến Quốc lộ 13 – một trong những trục đô thị hóa năng động nhất hiện nay. So với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng giá trung bình tại đây đã dao động trên dưới 15%.
Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, các dự án đang thiết lập những đỉnh giá mới. Đơn cử, dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group có mức giá rumor từ 65-70 triệu đồng/m²; Urban Green dao động từ 75-85 triệu đồng/m². Các dự án như The Glory, Sycamore hay The Ten cũng đều có mức giá khởi điểm từ 58-60 triệu đồng/m². Đáng chú ý, phân khu Diamond Sky của đại đô thị Vạn Phúc City có mức giá rumor lên đến 130-150 triệu đồng/m².
Trong khi đó, phân khúc có mức giá từ 50-55 triệu đồng/m² cũng ngày càng ít đi, chỉ còn tập trung ở một số dự án như The Emerald 68, La Pura của Phát Đạt hay Habitat. Gần đây, một dự án mới rục rịch ra mắt là The Emerald Garden View với mức giá rumor từ 35 triệu đồng/m² được xem là một điểm sáng hiếm hoi, mang đến một mức giá dễ chịu hơn trên trục đường này.
Tại một số khu vực khác như phường Dĩ An, Đông Hòa, mặt bằng giá hiện dao động trong khoảng 40-50 triệu đồng/m² với các dự án tiêu biểu như The Gió, Phú Đông SkyOne, TT AVIO, hay Bcons City. Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo rằng mức giá này cũng sẽ sớm dịch chuyển sang một ngưỡng mới ngay từ cuối năm nay.
Sức mua chững lại trước rào cản giá
Mặc dù nguồn cung đang có những tín hiệu tích cực, sức cầu của thị trường lại chưa có sự phân bổ đồng đều. Nhu cầu sở hữu nhà ở là rất lớn, nhưng sức mua thực tế lại chưa mạnh mẽ như các giai đoạn trước. Rào cản lớn nhất chính là việc giá căn hộ đã tăng quá nhanh trong vòng một năm qua, vượt xa khả năng tích lũy của nhiều người mua có nhu cầu ở thực.
Để giải quyết bài toán này, các chủ đầu tư đang phải cạnh tranh gay gắt bằng các chính sách bán hàng linh hoạt, hoặc áp dụng các chương trình chiết khấu trực tiếp vào giá sản phẩm. Động thái này có thể được xem như một cách các doanh nghiệp đang ngầm cân chỉnh lại giá bán để kích thích sức cầu, trong bối cảnh thị trường có khá nhiều nguồn cung mới cùng ra mắt một lúc. Tuy nhiên, kỳ vọng về việc mặt bằng giá sơ cấp sẽ giảm sâu là điều khó có thể xảy ra, bởi các chi phí đầu vào, từ chi phí tiền sử dụng đất cho đến chi phí xây dựng, đều đã tăng cao và buộc các doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng trong chiến lược giá của mình.
Động lực nào thúc đẩy chu kỳ tăng giá mới
Dù sức mua trước mắt có phần chững lại, các chuyên gia đều đồng thuận rằng xu hướng tăng giá trong trung và dài hạn là tất yếu, được thúc đẩy bởi những động lực cốt lõi.
Theo Giám đốc nhà ở của CBRE Việt Nam, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông chính là yếu tố then chốt, thúc đẩy xu hướng giãn dân ra khỏi khu vực lõi trung tâm. Người mua nhà hiện nay không chỉ tìm kiếm một nơi ở, mà còn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư, dịch chuyển ra các vùng lân cận để đón đầu làn sóng tăng giá trong tương lai. Chỉ trong vòng một năm, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đã tăng lần lượt từ 14-29%. Vị chuyên gia này nhấn mạnh rằng quy hoạch, hạ tầng giao thông và bảng giá đất mới sẽ tiếp tục là những yếu tố quyết định xu hướng phát triển đô thị và mặt bằng giá nhà ở.
Đồng quan điểm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cũng nhận định rằng chi phí phát triển dự án và các ách tắc pháp lý trong thời gian qua đã khiến mặt bằng giá chưa thể hạ nhiệt. Nếu như cách đây 2-3 năm, việc tìm kiếm một căn hộ có giá 40-45 triệu/m² là khả thi, thì nay, mức giá 50-60 triệu/m² đã trở nên hiếm hoi, ngay cả tại những khu vực có nguồn cung lớn như Bình Dương cũ.
Bên cạnh đó, nhu cầu của thị trường vẫn còn rất lớn và đây là nguyên nhân quan trọng thúc đẩy mặt bằng giá đi lên. Người mua nhà hiện nay có xu hướng ưu tiên các dự án mới, có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và đặc biệt là có dư địa tăng giá rõ ràng nhờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai. Thực tế, sự ảnh hưởng của hạ tầng giao thông đến giá bất động sản là một công thức đã được chứng minh qua nhiều thời kỳ, và thị trường đã từng chứng kiến nhiều “nấc thang” tăng giá liên quan trực tiếp đến yếu tố này.
