Một nguồn vốn đầu tư hạ tầng khổng lồ, lên tới hơn 4,5 tỷ USD, đang chuẩn bị được đổ vào khu vực cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM để triển khai hai tuyến metro chiến lược. Đây không chỉ là một thông tin về giao thông đơn thuần, mà là một cú hích mang tính lịch sử, hứa hẹn sẽ tái định hình lại toàn bộ diện mạo đô thị và mặt bằng giá bất động sản của cả một khu vực rộng lớn.
Quy hoạch chi tiết hai tuyến metro trọng điểm
Theo quy hoạch tổng thể, hai tuyến đường sắt đô thị được ưu tiên đầu tư trước năm 2035 sẽ trở thành xương sống cho mạng lưới giao thông công cộng của khu vực.
Tuyến metro số 1, kết nối TP mới Bình Dương với ga Suối Tiên, có tổng chiều dài 32,43 km và được thiết kế hoàn toàn đi trên cao. Với điểm đầu tại trung tâm Thành phố mới và điểm cuối kết nối trực tiếp vào tuyến metro số 1 hiện hữu của TP.HCM, tuyến này sẽ bao gồm 19 nhà ga và một depot, với tổng mức đầu tư dự kiến lên đến 46.725 tỷ đồng (khoảng 1,77 tỷ USD). Mới đây, UBND TP.HCM đã chính thức giao Ban Quản lý đường sắt đô thị làm chủ đầu tư, khởi động công tác chuẩn bị cho dự án.
Tuyến metro số 2, kết nối TP.Thủ Dầu Một với TP.HCM, có chiều dài 21,87 km, cũng được thiết kế đi trên cao. Tuyến này sẽ bắt đầu từ khu vực phường Phú Mỹ (TP.Thủ Dầu Một cũ), chạy song song với Quốc lộ 13 và kết thúc tại phường Vĩnh Phú (TP.Thuận An cũ), nơi sẽ kết nối với tuyến metro số 3 của TP.HCM. Với 13 nhà ga trên cao và tổng mức đầu tư dự kiến 59.968 tỷ đồng (khoảng 2,27 tỷ USD), tuyến metro này trong tương lai sẽ còn được kéo dài, tạo thành một trục giao thông liên kết vùng xuyên suốt.
Cú hích cộng hưởng từ mạng lưới hạ tầng tỷ đô
Sức mạnh của hai tuyến metro này không nằm ở sự riêng lẻ mà đến từ sự cộng hưởng trong một mạng lưới hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai đồng bộ. Song song với đường sắt đô thị, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông đường bộ khác cũng đang được đẩy mạnh.
Dự án mở rộng Quốc lộ 13 lên 60m với 10 làn xe, tổng vốn đầu tư gần 21.000 tỷ đồng, dự kiến khởi công vào quý 4/2026. Cùng với đó là đề xuất mở rộng hai tuyến đường Xô Viết Nghệ Tĩnh và Đinh Bộ Lĩnh (10.000 tỷ đồng) để đảm bảo kết nối thông suốt vào trung tâm. Đặc biệt, đại dự án Vành đai 3 với vốn đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng dự kiến sẽ hoàn thiện vào tháng 6/2026. Tất cả những công trình này cùng nhau tạo thành một mạng lưới kết nối đa tầng, biến khu vực Đông Bắc trở thành một trong những đầu mối giao thông quan trọng bậc nhất của cả vùng kinh tế phía Nam.
Hiệu ứng metro cú rung chuyển thị trường bất động sản
Lịch sử trên thế giới và tại Việt Nam đã chứng minh một quy luật bất biến: hạ tầng, đặc biệt là metro, luôn là cú rung chuyển mạnh mẽ nhất đối với thị trường bất động sản. Theo chia sẻ của một môi giới căn hộ lâu năm trong khu vực, hạ tầng metro thường tạo ra ba lớp hiệu ứng quyết định đến giá trị bất động sản. Lớp kỳ vọng xuất hiện ngay từ giai đoạn phê duyệt quy hoạch. Lớp tái cấu trúc sản phẩm hình thành khi các dự án chuyển sang mô hình đô thị nén, tối ưu hóa bán kính đi bộ. Và cuối cùng là lớp định giá theo hiệu quả sử dụng khi metro chính thức vận hành, nơi “khoảng cách theo phút” trở nên quan trọng hơn “khoảng cách theo km”.
Những nghiên cứu quốc tế đã lượng hóa rõ nét hiệu ứng này. Một nghiên cứu của Knight Frank cho thấy giá nhà trong phạm vi đi bộ 15 phút đến ga metro tại Riyadh (Ả-rập Xê-út) đã tăng tới 78%. Tại Singapore, mức tăng là khoảng 15%, trong khi Bangkok ghi nhận mức tăng từ 7 – 21%.
Tại Việt Nam, “hiệu ứng metro” còn thể hiện rõ rệt hơn. Báo cáo của Savills cho thấy giá căn hộ trong bán kính 500m quanh tuyến metro Cầu Giấy – Nhổn tại Hà Nội đã tăng hơn 40% chỉ trong một năm. Tại TP.HCM, các dự án dọc tuyến metro số 1 đã ghi nhận biên độ tăng giá từ 35 – 70%. Đơn cử như khu căn hộ Masteri Thảo Điền, từ mức giá 35-39 triệu đồng/m² vào năm 2015 đã tăng lên 69-75 triệu đồng/m² vào giữa năm 2024.
Trước thông tin hai tuyến metro mới sắp được đầu tư, tâm lý “đón đầu” hạ tầng đã bắt đầu lan tỏa, thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư đổ về tìm kiếm cơ hội. Hàng loạt dự án bất động sản nằm dọc theo hai tuyến metro này đang trở thành tâm điểm của thị trường, có thể kể đến như Setia Edenia, La Pura, The Emerald Garden View, Lavita Thuận An, Green Tower, The Gió…
Công thức tăng giá đã được kiểm chứng
Bài học từ tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) là minh chứng rõ ràng nhất cho “công thức” tăng giá bất động sản quanh trục hạ tầng. Trước khi metro xuất hiện, giá bất động sản tại khu vực Xa lộ Hà Nội chỉ dao động trong khoảng 45 – 80 triệu/m². Sau khi metro đi vào vận hành, mặt bằng giá đã tăng vọt lên 90 – 130 triệu/m², tăng gần gấp đôi và gần gấp 5 lần so với thời điểm năm 2010.
Như vậy, có thể thấy từ mốc khởi công dự án đến giai đoạn hoàn thiện, thường cách nhau từ 3-5 năm, sự chênh lệch tăng giá của bất động sản có thể dao động từ 50-60%. Đây được xem là một công thức đã được kiểm chứng rõ nét trên thị trường. Với việc hai tuyến metro hơn 4,5 tỷ USD sắp được triển khai, thị trường bất động sản tại cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM đang đứng trước một chu kỳ tăng trưởng mới, hứa hẹn sẽ còn bứt phá mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới.
