Giá chung cư tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, đã trải qua một giai đoạn tăng giá phi mã, đẩy mặt bằng giá lên một ngưỡng cao chưa từng có. Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên gia, đà tăng này đang tiến gần đến giới hạn và rất có thể một chu kỳ điều chỉnh mới sẽ diễn ra từ năm 2026, khi một làn sóng nguồn cung dồi dào được dự báo sẽ đổ bộ vào thị trường.
Giá bán đã chạm ngưỡng chịu đựng của thị trường
Nguyên nhân chính dẫn đến đợt tăng giá vừa qua được xác định là do sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, theo Giám đốc cao cấp của CBRE Việt Nam, giá căn hộ không thể tăng mãi mà chỉ có thể tăng đến khi chạm vào “ngưỡng chịu đựng” và khả năng chi trả thực tế của người mua nhà.
Thực tế tại thị trường TP.HCM là một minh chứng rõ nét cho quy luật này. Sau một giai đoạn tăng trưởng liên tục từ năm 2017 đến 2019 và lập đỉnh, giá căn hộ tại đây đã chững lại và đi ngang từ năm 2022. Vị chuyên gia này nhận xét rằng giá chung cư TP.HCM đã lên đến một mức mà người dân không thể chịu đựng được nữa, với mặt bằng giá trung bình khoảng 100 triệu đồng/m² và cao nhất có thể lên đến hơn 200 triệu đồng/m².
Tương tự, thị trường căn hộ Hà Nội cũng được dự báo sẽ đi theo một quỹ đạo tương tự. Mức giá sẽ tiếp tục tăng cho đến khi thiết lập một mặt bằng trung bình mới, có thể là 100 – 200 triệu đồng/m², và sau đó sẽ phải dừng lại. Tất nhiên, tốc độ và mức độ tăng sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Các dự án đang ở mức giá 70 triệu đồng/m² có thể tiếp tục tăng đến ngưỡng 100 – 120 triệu đồng/m², trong khi các dự án ở khu vực xa hơn với mức giá 30 – 40 triệu đồng/m² có thể tăng đến mức 50 – 60 triệu đồng/m². Nếu chu kỳ trước của thị trường TP.HCM mất khoảng 5 năm để đạt đỉnh, thị trường Hà Nội cũng sẽ cần một khoảng thời gian tương tự.
Làn sóng nguồn cung mới sẽ tái cân bằng thị trường
Chìa khóa để giải quyết bài toán giá nhà chính là nguồn cung. Các chuyên gia đều đồng thuận rằng, khi nguồn cung được khơi thông mạnh mẽ, thị trường sẽ tự điều tiết và giá cả sẽ có sự điều chỉnh hợp lý hơn. Và đây chính là kịch bản được dự báo sẽ diễn ra từ năm 2026.
Theo Tổng giám đốc EZ Property, việc Hà Nội gần đây đã gỡ vướng cho 298 dự án nhà ở thương mại sẽ là một cú hích cực lớn. Trong thời gian tới, hàng loạt dự án sẽ được khởi công trở lại, cùng với đó là sự tập trung mạnh mẽ của Nhà nước vào việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Điều này sẽ khiến nguồn cung nhà ở trong giai đoạn 2026 – 2027 tăng lên đáng kể. Khi đó, thị trường sẽ không còn là cuộc đua của một vài doanh nghiệp lớn, sự cạnh tranh về giá bán sẽ xuất hiện và người mua ở thực sẽ là đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất.
Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội cũng đưa ra dự báo tương tự, cho rằng chỉ riêng trong quý IV/2025, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 8.900 căn hộ mới, và từ năm 2026 trở đi, nguồn cung sẽ còn dồi dào hơn nữa. Vị này chỉ ra ba nguyên nhân chính. Thứ nhất là việc các dự án nhà ở thương mại được gỡ vướng pháp lý. Thứ hai là việc đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ, đặc biệt khi có quy định mới cho phép nâng tầng, cũng sẽ tạo ra một nguồn cung đáng kể. Và cuối cùng là hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh tiến độ với các chính sách thu hút nhà đầu tư ưu việt hơn.
Lịch sử có lặp lại
Nhìn lại quá khứ, kịch bản giá nhà hạ nhiệt khi nguồn cung bình dân tăng mạnh không phải là chưa từng có. Chủ tịch Tập đoàn G6 dẫn chứng, trong giai đoạn 2008 – 2010, thị trường đã từng chứng kiến những dự án chung cư có giá lên tới 50 – 70 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến giai đoạn 2011 – 2013, khi thị trường xuất hiện hàng loạt dự án nhà giá rẻ với mức giá bình quân chỉ 11 – 15 triệu đồng/m², mặt bằng giá chung đã bị kéo xuống đáng kể.
Ông cho rằng nếu kịch bản này lặp lại, giá nhà hoàn toàn có thể bắt đầu giảm từ năm 2026. Bởi đây là thời điểm mà các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sau khi được tháo gỡ vướng mắc sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục và đẩy nguồn cung ra thị trường trong khoảng một năm sau đó.
Giải pháp toàn diện để bình ổn thị trường
Để sớm đưa giá chung cư về mức hợp lý và bình ổn thị trường một cách bền vững, các chuyên gia đã đề xuất một loạt giải pháp mang tính đồng bộ.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giải pháp cấp bách nhất là phải đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội. Các cơ quan chức năng cần chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí thêm các quỹ đất sạch ngay từ khâu lập quy hoạch để thu hút các nhà đầu tư. Về lâu dài, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông để rút ngắn thời gian di chuyển từ các khu vực vệ tinh vào trung tâm, từ đó nguồn cung từ vùng ven sẽ góp phần kéo giảm mặt bằng giá chung.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đề xuất Nhà nước cần ban hành một quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng cho các dự án nhà ở thương mại để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Đồng thời, cần tập trung tháo gỡ triệt để các vướng mắc pháp lý cho các dự án đang tồn đọng.
Về phía doanh nghiệp, vị này cũng đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá bán ở mức quá cao và tăng cường các chính sách chiết khấu, khuyến mãi để kích cầu. Các doanh nghiệp cũng cần chuyển hướng đầu tư mạnh mẽ hơn vào phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền và tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Tổng giám đốc EZ Property khẳng định, chìa khóa để “hạ nhiệt” giá bất động sản chính là các khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn tại các khu vực cửa ngõ. Khi các dự án này được hoàn thành, mặt bằng giá nhà tại Hà Nội hoàn toàn có thể giảm từ 30 – 40% so với hiện nay.
