Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn cuối năm 2025 với những tín hiệu phục hồi ngày một rõ nét hơn. Các nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ đang phát huy tác dụng, hứa hẹn cải thiện nguồn cung và tạo ra một thị trường sôi động hơn. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, một kịch bản “sốt nóng” diện rộng khó có thể xảy ra, thay vào đó là một sự tăng trưởng có chọn lọc và bền vững hơn.
Các kịch bản phục hồi được đưa ra
Dựa trên các yếu tố vĩ mô và nội tại của thị trường, các đơn vị nghiên cứu đã phác thảo ra nhiều kịch bản khác nhau cho những tháng cuối năm.
Theo Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường có thể diễn biến theo ba hướng. Kịch bản kỳ vọng, được xem là khả thi nhất, dự báo nguồn cung mới tăng 25-35%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40% trong bối cảnh lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%. Kịch bản lý tưởng lạc quan hơn, kỳ vọng nguồn cung tăng mạnh 40-50% và tỷ lệ hấp thụ có thể đạt 45% nếu lãi suất giảm về mức 8-9%. Ngược lại, kịch bản thách thức sẽ xảy ra nếu lãi suất duy trì ở mức cao 10-12%, khi đó nguồn cung chỉ tăng nhẹ 5-15% và tỷ lệ hấp thụ khá thấp, chỉ khoảng 20-30%.
Tương tự, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra ba kịch bản. Một là thị trường phục hồi chậm và tăng trưởng nhẹ trong vài năm tới. Hai là thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ từ năm 2026 nếu các vấn đề về pháp lý và tín dụng được tháo gỡ triệt để. Kịch bản thứ ba là thị trường tăng trưởng nóng trở lại, nhưng kịch bản này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu có những cú hích quá lớn từ chính sách mà thiếu đi sự kiểm soát đầu cơ.
Căn hộ vẫn giữ vững vị thế dẫn dắt thị trường
Hầu hết các chuyên gia đều đồng thuận rằng phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới. Nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, là động lực chính thúc đẩy sự phục hồi của phân khúc này.
Tuy nhiên, tình trạng sốt nóng như giai đoạn trước sẽ khó lặp lại. Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, mặt bằng giá hiện tại đã neo ở ngưỡng cao và nguồn cung đang có xu hướng cải thiện sẽ khiến thị trường đi vào ổn định hơn. Một số khu vực đã tăng trưởng nóng có thể sẽ có sự điều chỉnh, giá đi ngang hoặc giảm nhẹ tại các dự án có mức giá vượt quá giá trị thực. Ngược lại, mặt bằng giá căn hộ trong các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng và tiện ích vẫn sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định.
Đất nền và nhà phố tìm kiếm sự ổn định
Đối với các phân khúc khác, sự phục hồi cũng đang diễn ra nhưng có phần phân hóa hơn. Theo Chủ tịch VARS, phân khúc đất nền vẫn là kênh thu hút các nhà đầu tư ưa chuộng sự “ăn chắc mặc bền”. Các sản phẩm có pháp lý minh bạch, nằm trong khu vực có hạ tầng đang triển khai sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng giá khả quan. Tuy nhiên, tình trạng sốt nóng chỉ có thể xảy ra cục bộ tại một số địa phương nếu có thông tin đột biến về quy hoạch, do tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) vẫn tồn tại ở một nhóm nhà đầu tư.
Với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán sơ cấp được dự báo sẽ duy trì ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đất đai ngày càng tăng và sự khan hiếm quỹ đất tại các đô thị lớn, khiến nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị được đầu tư bài bản. Trên thị trường thứ cấp, các dự án đã hình thành cộng đồng dân cư ổn định vẫn giữ được đà tăng giá tốt.
Xu hướng thị trường và dòng chảy đầu tư
Nhìn chung, thị trường bất động sản cuối năm sẽ chứng kiến ba xu hướng nổi bật: giá bán tăng, nhu cầu tăng và giá thuê tăng, phản ánh sự trở lại của cầu thực. Dòng vốn đầu tư được dự báo tiếp tục dịch chuyển từ Bắc vào Nam, tập trung tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.
Theo Chủ tịch G6 Group, thị trường nhiều khả năng sẽ đi ngang từ nay đến cuối năm, nếu có tăng cũng không đáng kể và chỉ tập trung ở những nơi còn dư địa phát triển. Các thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng đã đạt đến một mặt bằng giá cao và khó có thể tăng tiếp trong ngắn hạn.
Một điểm sáng đáng chú ý là phân khúc nhà ở xã hội, được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ nhờ các chính sách hỗ trợ, tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường. Giai đoạn một kênh đầu tư “vua” như đất nền đã qua, thay vào đó, các phân khúc như đất nền, chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ luân phiên giữ vai trò chủ lực tùy thuộc vào từng thời điểm và đặc thù của mỗi địa phương.
